Durante años, Argentina impuso una de las leyes de control de rentas más estrictas del mundo. Su objetivo era mantener costeables las viviendas como los majestuosos departamentos de la belle époque de Buenos Aires, pero en cambio, dicen los funcionarios aquí, las rentas se dispararon.
Ahora Javier Milei, el nuevo Presidente, ha eliminado la ley de rentas, junto con la mayoría de los controles de precios gubernamentales, en un experimento fiscal que está llevando a cabo para reactivar la segunda economía más grande de Sudamérica.
El resultado: la capital argentina está viviendo un auge en el mercado de las rentas. Los renteros se apresuran a poner nuevamente sus propiedades al mercado, con la oferta de rentas en Buenos Aires aumentando más del 170%. Aunque las rentas siguen subiendo en términos nominales, muchos inquilinos están obteniendo mejores tratos que nunca, con una caída del 40% en el precio real de las propiedades en renta cuando se ajusta a la inflación desde octubre pasado, dijo Federico González Rouco, economista de la firma Empiria Consultores con sede en Buenos Aires.
La decisión de Milei de deshacer las regulaciones de control de rentas ha resultado en una de las victorias más claras de lo que él llama «terapia de shock económico». Él está desmantelando metódicamente un sistema de controles de precios, cerrando agencias gubernamentales y levantando restricciones comerciales acumuladas durante 80 años de gobierno socialista y militar en un esfuerzo que ha trastocado las vidas de muchos argentinos.
En Buenos Aires muchos departamentos permanecieron vacíos durante mucho tiempo, con los propietarios prefiriendo mantenerlos desocupados o arrendarlos para vacaciones, en lugar de cumplir con la ley de rentas del Gobierno.
En el 2022 había unas 200 mil propiedades vacías en Buenos Aires, 45% más que en el 2018, arrojó un reporte de Cedesu, un grupo con sede en Buenos Aires que se centra en el desarrollo urbano. Era difícil encontrar un departamento costeable bajo la ley de control de rentas.
Aldana Oliver estuvo cerca de 18 meses buscando un lugar para rentar cuando salió de su casa a la ciudad de La Plata para estudiar odontología.
«Había pocos lugares en renta y los disponibles eran muy caros», dijo Oliver. Después de que se eliminó el control de rentas, rápidamente encontró un departamento tipo estudio por unos 200 dólares al mes. «Encontré algo realmente lindo y obtuve un buen precio», indicó.
Muchos contratos nuevos -ya permitidos tanto en dólares como en pesos- estipulan aumentos a la renta cada tres meses, dicen agentes inmobiliarios e inquilinos. Eso ha hecho que los costos de la vivienda queden fuera del alcance para algunas personas que ya batallan para pagar precios más altos de alimentos y servicios públicos, señaló Gervasio Muñoz, que representa a una asociación de inquilinos en Buenos Aires.
Romina Misenta, una maestra de 40 años, mencionó que la renta de su pequeño departamento casi se triplicó cuando terminó su contrato anterior.
«Mi situación ha empeorado mucho», dijo. «Pagaría mucho menos de renta si la ley anterior aún estuviera en vigor».
Aun así, los precios de las rentas parecen estar estabilizándose. Los aumentos mensuales de precios se encuentran ahora en su tasa más baja desde el 2021 a medida que hay más departamentos disponibles, reporta Zonaprop, el sitio web de bienes raíces más grande de Argentina.
La Administración Milei también ha eliminado los controles de precios de productos básicos como leche y azúcar. El Presidente levantó los controles sobre el gas para cocinar, eliminó los controles a las exportaciones de carne de res y redujo los requisitos gubernamentales para importar acero, con la esperanza de aliviar los costos de construcción.
Y abandonó las restricciones que, dijo, hacían que rentar un departamento fuera una odisea que perjudicaba a quienes intentaba ayudar.
Los detractores de Milei dicen que está profundizando el dolor económico de la clase trabajadora. Y aunque sigue siendo popular, algunas encuestas muestran que su apoyo se está erosionando. En agosto, tenía un índice de aprobación del 45%, contra el casi 60% a principios de este año, indica la encuestadora Giacobbe Consultores.
Milei, un economista libertario, advirtió durante mucho tiempo a los argentinos que sus cambios de libre mercado inicialmente empeorarían las condiciones antes de mejorar, mientras recortaba el gasto público para controlar la inflación. Señaló que era necesario deshacer los estrictos controles económicos que heredó del anterior Gobierno peronista de izquierda, que implementó controles de precios a unos 50 mil productos, desde alimentos hasta ropa, como parte de su programa Precios Justos.
Milei dice que sus medidas están dando resultados. Proyecta una inflación anual del 18% el próximo año, contra el actual 237%, una de las tasas más altas del mundo, mientras trabaja para controlar los interminables déficits fiscales a la raíz de las décadas de zozobra económica de Argentina.
Pero el gobierno aún enfrenta retos sustanciales. Reducir aún más la inflación después de haber estado estancada en aproximadamente el 4% mensual en los últimos meses será difícil, con poco espacio para más recortes de gasto.
«Heredaron una situación económica desastrosa y salir de este lío llevará tiempo», dijo Alberto Cavallo, profesor en la Escuela de Negocios de Harvard que ha estudiado los controles de precios en Argentina.
Al menos por ahora, el mercado inmobiliario está prosperando. Quienes se oponen a los controles de precios dicen que Argentina es una lección de advertencia para los funcionarios de Estados Unidos y Europa que han buscado frenar los crecientes costos de la vivienda con controles de rentas.
El economista González Rouco advirtió contra esos planes. «No se puede modificar el funcionamiento de los mercados con buenas intenciones o una ley. Tienen su propia dinámica», destacó.
En Argentina, la ley nacional de rentas aprobada en 2020 durante el Gobierno de izquierda del Presidente Alberto Fernández exigía un contrato mínimo de tres años. Las rentas debían pagarse en pesos, la volátil moneda del país, que perdió alrededor del 90% de su valor frente al dólar en el mercado negro durante el mandato de Fernández del 2019 al 2023. Los precios de las rentas podían aumentarse anualmente, pero a un ritmo fijado por el banco central, que tenía en cuenta la inflación y los salarios de los trabajadores.
Para protegerse de una inflación que rápidamente consumiría las rentas si eran obligados a esperar 12 meses antes de un aumento, los renteros elevaron el precio inicial de los nuevos contratos, haciendo que les resultara demasiado caro a muchas personas firmar un contrato nuevo. Así, la renta promedio de un departamento de dos recámaras en Buenos Aires costaba 27 veces el precio del 2019, reportó Zonaprop.
